（2016年1月21日南京市第十五屆人民代表大會第四次會議制定 2016年3月30日江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議批準 根據(jù)2024年6月27日南京市第十七屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過，2024年7月31日江蘇省第十四屆人民代表大會常務委員會第十次會議批準的《南京市人民代表大會常務委員會關于修改〈南京市住宅物業(yè)管理條例〉的決定》修正）
目 錄
第一章 總則
第二章 業(yè)主自治
第一節(jié) 業(yè)主大會
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第三節(jié) 其他規(guī)定
第三章 前期物業(yè)管理
第四章 物業(yè)管理服務
第五章 物業(yè)的使用與維護
第六章 公共收益與維修資金
第七章 監(jiān)督檢查與矛盾化解
第八章 法律責任
第九章 附則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 物業(yè)管理堅持黨委領導、政府組織、部門協(xié)同、屬地管理、業(yè)主自治、行業(yè)自律、專業(yè)服務、科技支撐的原則。
建立健全社區(qū)（村）黨組織領導的居（村）民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)等共同參與的協(xié)商共治機制，發(fā)揮社區(qū)（村）黨組織的黨建引領作用。
第四條 市、區(qū)人民政府和江北新區(qū)管理機構應當加強對物業(yè)管理工作的領導和組織，將物業(yè)管理工作納入基層治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調和目標責任機制；建立與之相適應的資金投入與保障機制；制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)扶持政策；鼓勵采用新技術提高物業(yè)管理和服務水平。
第五條 市物業(yè)管理行政主管部門負責本市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
發(fā)展和改革、公安、民政、規(guī)劃和自然資源、生態(tài)環(huán)境、城鄉(xiāng)建設、水務、城市管理、綠化園林、數(shù)據(jù)、市場監(jiān)督管理、人民防空、消防救援機構等行政主管部門和單位按照各自職責，做好物業(yè)管理相關工作。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的指導、協(xié)助和監(jiān)督工作。
居（村）民委員會應當協(xié)助和配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理工作。
第六條 物業(yè)行業(yè)協(xié)會依法制定和組織實施自律性規(guī)范，加強自律管理，調解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務培訓，提高物業(yè)服務意識和服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主的合法權益，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。
鼓勵和支持物業(yè)服務企業(yè)加入物業(yè)行業(yè)協(xié)會。
第七條 加強物業(yè)管理信息化建設，完善物業(yè)管理信息平臺，為業(yè)主議事決策、物業(yè)管理招標投標、物業(yè)服務信息公開公示、物業(yè)管理電子檔案查詢、矛盾糾紛投訴處理等提供支撐，推動物業(yè)管理質量和服務水平全面提升。
第八條 建立健全物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機制，綜合運用調解、和解、仲裁、公證等非訴訟方式化解物業(yè)管理矛盾糾紛，發(fā)揮人民調解、行業(yè)性專業(yè)性調解、行政調解、司法調解的作用，推動源頭預防、前端化解、實質解紛，提高基層治理能力。
第二章 業(yè)主自治
第一節(jié) 業(yè)主大會
第九條 業(yè)主應當按照法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，行使權利、履行義務。
臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則，應當對業(yè)主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。
第十條 業(yè)主大會根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，依法履行職責。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則之日起成立。
業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。
第十一條 符合業(yè)主大會成立條件的，建設單位應當依法向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設立的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。
首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第十二條 符合業(yè)主大會成立條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內，組織成立業(yè)主大會籌備組。
籌備組人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)。籌備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、建設單位、居（村）民委員會等派員組成?；I備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔任。業(yè)主成員由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦、社區(qū)（村）黨組織推薦、居（村）民委員會推薦等方式產生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定，并事先告知全體業(yè)主?；I備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調解決。
籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關知識的培訓。
第十三條 籌備組成員應當符合下列條件：
（一）本人、配偶及其他直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職；
（二）無索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬等的不當行為；
（三）無不宜擔任的其他情形。
籌備組中的業(yè)主成員還應當符合本條例第二十一條第一款規(guī)定的條件。
第十四條 籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會會議：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內容和形式；
（二）擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案；
（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；
（四）擬定首屆業(yè)主委員會成員候選人條件、名單和選舉辦法；
（五）確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決議案；
（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。
前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對公告內容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并書面答復。
籌備組未在九十日內完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面公告籌備組解散?；I備階段發(fā)生訴訟、復議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復議和異議處理期間不包含在籌備期限內。
業(yè)主大會會議召開后，籌備組應當將會議表決統(tǒng)計結果、表決清單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置向全體業(yè)主公示，公示時間不少于七日。表決清單內容應當包括參加表決的業(yè)主具體房號、表決票權數(shù)和具體表決意見。業(yè)主大會依法成立后，籌備組自動解散。
第十五條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議內容函告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應當參與指導，對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應當及時告知居（村）民委員會。
業(yè)主委員會或者其他業(yè)主大會召集人未能按照業(yè)主大會議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當責令限期整改。未整改的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導相關業(yè)主召開業(yè)主大會臨時會議。
第十六條 同一物業(yè)管理區(qū)域內有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
成立業(yè)主小組的，應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責范圍、工作規(guī)范等事項。
第十七條 業(yè)主小組范圍內的全體業(yè)主推選本小組出席業(yè)主大會會議的業(yè)主代表。業(yè)主小組議事由該小組推選產生的業(yè)主代表主持，共同討論決定本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造等事項。
業(yè)主小組作出的決定應當符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定，并在作出決定后七日內告知業(yè)主委員會。
第十八條 業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)本小組參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主代表應當為本業(yè)主小組內的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會成員設置條件，在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第十九條 業(yè)主代表履行下列職責：
（一）在業(yè)主大會會議召開前就會議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會會議；
（二）組織開展本條例第十七條規(guī)定的業(yè)主小組議事權限所確定的活動，并將結果告知業(yè)主委員會；
（三）告知業(yè)主委員會本小組業(yè)主的有關意見和建議；
（四）建立本小組工作檔案；
（五）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第二十條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產生業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會的職責。
業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內依法向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案；不選舉產生業(yè)主委員會的，由業(yè)主大會向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
備案材料齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在五個工作日內出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個工作日內將備案材料抄送區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機關、居（村）民委員會；備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）不予備案，并書面告知須補齊的材料。
管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則修改，或者業(yè)主委員會成員更換的，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內向原備案機關辦理變更備案。
第二十一條 業(yè)主委員會成員應當由本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主擔任，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力；
（三）遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）本人、配偶及其他直系親屬與物業(yè)服務企業(yè)無直接的利益關系；
（五）書面承諾及時、全面履行工作職責；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
業(yè)主委員會成員候選人通過業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦、社區(qū)（村）黨組織推薦、居（村）民委員會推薦等方式產生。鼓勵符合條件的居（村）民委員會成員、社區(qū)（村）黨組織成員、中國共產黨黨員、人大代表、政協(xié)委員依法參選業(yè)主委員會成員。
籌備組確定業(yè)主委員會成員候選人名單，并報社區(qū)（村）黨組織。業(yè)主委員會成員候選人名單和基本信息，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選舉產生，可以同時依法產生候補成員，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)成員組成，每屆任期三至五年，成員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會設主任一名。
未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會會議，選舉產生業(yè)主委員會或者增補業(yè)主委員會成員。
第二十二條 業(yè)主委員會履行下列職責：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會會議，定期書面向業(yè)主大會報告工作并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質詢；
（三）根據(jù)業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)調處理物業(yè)管理活動中的相關問題；
（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調解因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；
（六）組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用；
（七）根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式，管理、使用并公布經(jīng)營所得收益情況；
（八）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、公安機關等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設、社會治安等工作；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十三條 業(yè)主委員會成員不得有下列行為：
（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權，或者拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定；
（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；
（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；
（四）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；
（五）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關的活動；
（六）未經(jīng)業(yè)主依法共同決定，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務合同；
（七）挪用或者侵占住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產；
（八）索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系的單位、個人提供的利益或者報酬；
（九）利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)費；
（十）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權，侵害業(yè)主合法權益的其他行為。
第二十四條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當指導、協(xié)助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。
換屆改選小組產生至新一屆業(yè)主委員會選舉產生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。
業(yè)主委員會逾期未能換屆改選的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導所在地的居（村）民委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。
第二十五條 業(yè)主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業(yè)主名冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當及時提供。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在新一屆業(yè)主委員會選舉產生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)所在地的區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期移交；拒不移交的，轄區(qū)內的公安機關應當給予協(xié)助。
第二十六條 業(yè)主大會應當綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)費標準、業(yè)主人數(shù)等因素，在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預算。該經(jīng)費由全體業(yè)主負擔，或者由業(yè)主大會在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設立業(yè)主監(jiān)事會，聘請業(yè)主委員會秘書。具體產生辦法、工作職責、所需經(jīng)費在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預算及使用情況，至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
第三節(jié) 其他規(guī)定
第二十七條 除本條例第二十條第二款規(guī)定的情形外，住宅小區(qū)無業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆選舉，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）多次指導后仍未能產生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主委員會職責。
第二十八條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安機關、居（村）民委員會、建設單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會人數(shù)應當為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應當不少于百分之六十，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產生。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員資格應當符合本條例第二十一條的規(guī)定。
物業(yè)管理委員會應當將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調解決。
第二十九條 物業(yè)管理委員會應當依法履行職責，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就住宅小區(qū)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。
物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會成立之日起停止履行職責，并在七日內與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域應當根據(jù)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃分。
物業(yè)管理區(qū)域需要分立或者合并的，應當形成區(qū)域調整方案，對調整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規(guī)定。
需要分立的，應當分別由擬新設立的物業(yè)管理區(qū)域的專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；需要合并的，應當分別由原物業(yè)管理區(qū)域的專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域調整后，應當重新辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。
第三十一條 劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設的住宅小區(qū)項目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立法定條件的，可以成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會，首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會成員的辦法。
第三十二條 業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事表決可以采用電子投票、紙質投票等方式實名投票。業(yè)主大會會議表決結果應當向全體業(yè)主公示。
業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會成員出席業(yè)主委員會會議不得委托他人。
一個獨立產權單位登記有二個或者二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。
業(yè)主大會應當優(yōu)先采用物業(yè)管理信息平臺進行電子投票表決。
第三十三條 業(yè)主委員會成員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員、業(yè)主代表有下列情形之一的，其職務自行終止，并應當自終止之日起七日內移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物：
（一）不再具有本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主身份的；
（二）以書面形式提出辭職的；
（三）符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形的。
業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會決定暫停執(zhí)行職務，并提請下次業(yè)主大會會議決定罷免或者恢復執(zhí)行職務：
（一）拒不履行業(yè)主義務且拒不改正的；
（二）不履行業(yè)主委員會成員職責和義務的；
（三）其他不宜擔任業(yè)主委員會成員的情形。
業(yè)主委員會成員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員、業(yè)主代表職務自行終止、暫停執(zhí)行、被罷免或者恢復執(zhí)行的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主小組應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，公示時間不得少于七日。
第三十四條 業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出撤銷申請；認為物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門書面提出撤銷申請。
區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人；業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十五條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。
前期物業(yè)管理階段，建設單位應當監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行前期物業(yè)服務合同。
第三十六條 建設單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過招標、投標選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應當包括前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。
前期物業(yè)服務合同中一般包括下列內容：
（一）物業(yè)服務內容、標準、收費價格和委托代收費事項；
（二）各分項服務的標準（含人員配置）和費用分項測算；
（三）分項費用和主要成本變動聯(lián)動調整的約定；
（四）物業(yè)服務標準的評估方式；
（五）物業(yè)服務用房（含業(yè)主委員會議事活動用房）的面積和位置；
（六）生活垃圾分類投放和收集管理規(guī)范；
（七）共用部位、共用設施設備清冊以及人防設施設備維護內容；
（八）業(yè)主共有資金專用賬戶的設立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設施設備開展經(jīng)營活動所得收益的核算及分配辦法；
（九）違約責任、合同解除的條件和爭議解決方式；
（十）與前期物業(yè)服務有關的其他事項。
第三十七條 臨時管理規(guī)約由建設單位按照市物業(yè)管理行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定，物業(yè)買受人在購房時簽署。臨時管理規(guī)約中應當載明下列事項：
（一）業(yè)主定期交納物業(yè)費的義務；
（二）業(yè)主對房屋使用以及出租等規(guī)定；
（三）建設單位履行監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)服務質量的義務；
（四）建設單位對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的評估標準和評估辦法等；
（五）建設單位更換前期物業(yè)服務企業(yè)的條件；
（六）共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式；
（七）與住宅物業(yè)管理有關的其他事項。
臨時管理規(guī)約應當報物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當設立業(yè)主共有資金專用賬戶。物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會設立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內，物業(yè)服務企業(yè)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉入業(yè)主共有資金基本賬戶。
第三十九條 已交付使用物業(yè)業(yè)主總人數(shù)百分之十以上的業(yè)主，因對建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)的服務質量不滿意，要求物業(yè)服務第三方評估機構評估的，建設單位應當委托其與業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機構，對物業(yè)服務企業(yè)的履約情況進行評估。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門隨機抽取第三方評估機構。評估結果在一年內有效，并向全體業(yè)主公告，同時告知物業(yè)管理行政主管部門。
經(jīng)評估物業(yè)服務不符合履約標準的，建設單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務企業(yè)，或者要求物業(yè)服務企業(yè)限期整改；逾期不整改的，建設單位應當向物業(yè)管理行政主管部門報告，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，并向社會公示。
第四十條 普通住宅前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。需要對前期物業(yè)服務收費標準進行調整的，應當遵循下列程序：
（一）物業(yè)服務企業(yè)委托會計師事務所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示三十日；
（二）物業(yè)服務企業(yè)將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門；
（三）調價方案應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，決定結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，公示時間不得少于七日。
業(yè)主認為物業(yè)服務收費標準調整違反前款程序的，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）投訴。
第四十一條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。
物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)前，應當與建設單位按照合同約定共同對住宅物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備、人防設施設備進行檢查和驗收，并邀請物業(yè)所在地的區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參加。建設單位應當在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備、人防設施設備、生活垃圾分類投放和收集設施的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）業(yè)主名冊；
（五）物業(yè)服務所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限，最長不超過十日。
承接查驗后，建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。
物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。
第四十二條 物業(yè)承接查驗的費用，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。
業(yè)主大會成立、選舉產生業(yè)主委員會的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會備存承接查驗相關資料并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。
第四章 物業(yè)管理服務
第四十三條 本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標投標平臺，為建設單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)提供服務和指導。
提倡業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招標投標平臺選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第四十四條 業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，一般包括下列內容：
（一）物業(yè)服務內容、標準、收費價格和委托代收費事項；
（二）各分項服務的標準（含人員配置）和費用分項測算；
（三）分項費用和主要成本變動聯(lián)動調整的約定；
（四）物業(yè)服務標準的評估方式；
（五）利用業(yè)主共用部位、共用設施設備開展經(jīng)營活動所得收益的核算和分配辦法；
（六）物業(yè)移交時承接查驗的費用承擔；
（七）消防安全責任和防范服務內容；
（八）生活垃圾分類投放和收集管理規(guī)范；
（九）違約責任、履約保證措施、合同解除的條件和爭議解決方式；
（十）與物業(yè)服務有關的其他事項。
業(yè)主大會可以委托第三方評估機構對物業(yè)服務企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結果。物業(yè)服務企業(yè)應當配合評估活動。
業(yè)主依法享有的正當權益和根據(jù)物業(yè)服務合同享有的權利，應當受到保護。物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者損害業(yè)主權益的，業(yè)主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟；經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。
第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示：
（一）物業(yè)服務企業(yè)的基本信息、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話；
（二）物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式，以及物業(yè)費、公共收益收支情況、公共水電分攤費情況；
（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式和應急處置方案等；
（四）住宅專項維修資金使用情況；
（五）房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項；
（六）其他應當公示的信息。
前款第一項至第四項應當長期公開。上述信息有變更的，物業(yè)服務企業(yè)應當自信息變更之日起七日內重新公開。業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以答復。
第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，并不得有下列行為：
（一）違反物業(yè)服務合同約定降低物業(yè)服務標準；
（二）未經(jīng)業(yè)主大會同意提高物業(yè)服務收費標準；
（三）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務合同中無相關約定，處分屬于業(yè)主共有的財產；
（四）未經(jīng)業(yè)主大會同意將物業(yè)費、公共水電分攤費、汽車停放費等捆綁收費；
（五）挪用住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產；
（六）未履行生活垃圾分類投放管理責任，或者未按照規(guī)定建立并落實生活垃圾分類投放日常管理制度；
（七）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應當按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交下列資料：
（一）建設單位按照本條例第四十一條規(guī)定移交的資料；
（二）電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的技術手冊、維護保養(yǎng)記錄等相關資料；
（三）物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場地和設施設備資料；
（四）物業(yè)管理服務期間配置的固定設施設備資料；
（五）物業(yè)服務企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護資料；
（六）利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的相關資料，預收的物業(yè)費，公共水電分攤費交納記錄等資料；
（七）其他應當移交的資料。
原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務企業(yè)進場服務。原物業(yè)服務企業(yè)應當在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。
新物業(yè)服務企業(yè)不得強行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時，應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。
發(fā)生矛盾糾紛不能順利交接的，經(jīng)相關主體請求，轄區(qū)內公安機關應當給予協(xié)助并依法處理。
第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托的新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接的，交接各方應當邀請物業(yè)所在地的區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參加，對物業(yè)管理區(qū)域內電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會可以聘請第三方評估機構協(xié)助現(xiàn)場查驗。
電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備無法正常使用的，原物業(yè)服務企業(yè)應當修復或者承擔相應責任。
第四十九條 市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)服務項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結果。
區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負責物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應當協(xié)助開展轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息的征集、核查工作。
第五十條 物業(yè)服務企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術標準、專業(yè)技術規(guī)范等提供日常物業(yè)服務的，應當錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。
物業(yè)服務企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，二年內不得在本市申報各類物業(yè)服務示范項目；失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：
（一）在物業(yè)管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的；
（二）物業(yè)服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)的；
（三）未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務，導致物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生重大房屋安全事故的；
（四）出售、泄露或者非法提供、使用業(yè)主信息的；
（五）對業(yè)主、業(yè)主委員會成員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復的；
（六）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
物業(yè)服務企業(yè)有前款第一項情形的，物業(yè)管理行政主管部門一年內不將其納入物業(yè)管理招標投標平臺。
第五十一條 物業(yè)服務項目實行項目負責人責任制。
物業(yè)項目負責人有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入項目負責人信用檔案，同時錄入其所屬物業(yè)服務企業(yè)的信用檔案：
（一）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的；
（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務用房、共用部位和共用設施設備用途的；
（三）擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的；
（四）擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的；
（五）因管理失職造成人員傷害、財產損失等重大責任事故的；
（六）被市場監(jiān)督管理行政主管部門認定亂收費或者收費不規(guī)范且未改正的；
（七）其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴重的。
有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當進行核查，并書面告知業(yè)主核查結果。
第五十二條 業(yè)主應當遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照物業(yè)服務合同約定履行義務。
業(yè)主欠交物業(yè)費、公共水電分攤費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。
物業(yè)服務企業(yè)不得采取停止或者限制供水、供電、供氣、供熱、通訊以及利用電梯、門禁控制系統(tǒng)限制車輛、人員出入等方式催交物業(yè)費。
第五十三條 物業(yè)費可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。物業(yè)服務資金管理應當堅持公開、透明、質價相符的原則。
物業(yè)費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務支出費用屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有。除了合同約定的物業(yè)服務企業(yè)收取的酬金，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)費實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，每季度公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢的，物業(yè)服務企業(yè)應當自收到書面質詢之日起七日內書面答復。
第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強對其從業(yè)人員的培訓，規(guī)范服務行為，不得干擾業(yè)主自治活動。未經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會書面委托，物業(yè)服務企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項擅自向業(yè)主征求意見。
物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助和維護業(yè)主自治活動中的正常秩序，出現(xiàn)破壞業(yè)主自治活動議事秩序情形的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻當事人，并保留證據(jù)，向有關機關舉報。
第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關費用。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養(yǎng)護的，雙方應當簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負責相關工作。
臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約對公共水電費用分攤方式有約定的，專業(yè)經(jīng)營單位可以按照其約定將公共水電費用分攤到每一戶業(yè)主。業(yè)主應當按時交納公共水電分攤費。
專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第五十六條 禁止下列影響物業(yè)管理區(qū)域公共安全的行為：
（一）損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品；
（二）違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；
（三）損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；
（四）擅自架設電線、電纜等；
（五）擅自占用通風采光井、電纜井、管道井等豎向管井以及樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品；
（六）攜帶電動自行車或者其蓄電池進入住宅電梯或者戶內；
（七）違反用電安全要求私拉電線和插座為電動自行車充電；
（八）在住宅公共門廳、疏散通道、樓梯間、安全出口、不符合消防安全要求的架空層、消防車通道及其兩側影響通行的區(qū)域停放電動自行車或者為電動自行車充電；
（九）從建筑物中拋擲物品；
（十）法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第五十七條 禁止下列影響物業(yè)管理秩序的行為：
（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方；
（二）違反市人民政府有關房屋出租規(guī)定；
（三）違法建設建筑物、構筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌、車位用途；
（四）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益；
（五）損毀樹木、綠地；
（六）未按照規(guī)定分類投放垃圾，或者隨意排放污水、棄置雜物、露天焚燒雜物；
（七）制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動；
（八）在規(guī)定區(qū)域外停放車輛；
（九）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；
（十）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
（十一）法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第五十八條 有本條例第五十六條、第五十七條所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向相關部門和業(yè)主委員會報告。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關行政主管部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第五十九條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時告知物業(yè)服務企業(yè)，將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)費的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續(xù)之日起三十日內，將物業(yè)產權轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。
業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內不動產時，應當向物業(yè)買受人出具交納物業(yè)費的證明。
第六章 公共收益與維修資金
第六十條 業(yè)主大會應當建立規(guī)范的財務管理制度，住宅專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費應當按照財務要求建賬、入賬并定期在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。業(yè)主委員會應當妥善保管財務原始憑證及相關會計資料。
物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主大會成立前，應當將收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，但業(yè)主依法共同決定的除外。
探索建立電梯、消防等共用部位、共用設施設備的專項維修保險制度。
第六十一條 業(yè)主對住宅專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿；經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則，委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。
對任期和離任的業(yè)主委員會成員是否進行經(jīng)濟責任審計，應當在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
第六十二條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用時向業(yè)主收取。
受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前交存電梯、消防等設施設備專項維修資金，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。
第六十三條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循安全可靠、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
需要動用住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、居（村）民委員會應當提出維修實施方案，組織征詢業(yè)主意見，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，由物業(yè)管理行政主管部門劃轉核準的資金。僅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的業(yè)主依法共同決定使用。
超過一定額度的維修資金使用項目，應當采取招標投標、審價、監(jiān)理等方式，保障資金安全。
第六十四條 住宅專項維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶滾存資金（利息）和必要管理費用外，剩余部分納入相應物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金統(tǒng)籌分賬。符合下列情形的可以優(yōu)先使用：
（一）受益人為全體業(yè)主的維修項目；
（二）無法界定受益人的維修項目；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內房屋共用部位和共用設施設備無法正常使用的項目。
由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以授權業(yè)主委員會將住宅專項維修資金統(tǒng)籌分賬在規(guī)定的額度內，統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域內房屋共用部位和共用設施設備的維修、更新和改造。
住宅專項維修資金統(tǒng)籌分賬的使用額度，應當在管理規(guī)約中明確。
第六十五條 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會可以向區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出資金使用申請：
（一）電梯故障；
（二）消防設施存在重大火災隱患；
（三）屋面、外墻滲漏，嚴重影響房屋使用；
（四）二次供水水泵運行中斷，但專業(yè)經(jīng)營單位負責二次供水水泵設備維修、養(yǎng)護的除外；
（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙；
（六）樓頂、樓體外立面存在脫落危險；
（七）其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。
區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起二個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當方便快捷地處理應急維修事項，并加強監(jiān)督管理，保障資金安全，對維修項目的方案制定、預算編制、工程實施、竣工驗收、決算造價審核等環(huán)節(jié)實施全過程監(jiān)管。前述事項可以委托第三方評估機構開展評估。
對本條第一款規(guī)定的應急維修情形相關主體未及時提出申請的，區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當督促業(yè)主和業(yè)主委員會或者相關責任人限期維修，也可以組織代為維修。代為維修費用經(jīng)審核后，向業(yè)主公示并依法列支。
第七章 監(jiān)督檢查與矛盾化解
第六十六條 本市建立物業(yè)管理活動市、區(qū)、江北新區(qū)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）三級管理體系，按照屬地管理原則開展相關工作。
第六十七條 有關行政主管部門和單位，應當依照法律、法規(guī)和本條例規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內全面落實監(jiān)督管理職責。建立違法行為投訴登記制度，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告有關部門的具體職責范圍、聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對實名投訴、舉報實行限時回復，依法處理違法行為。具體辦法由市人民政府另行制定。
第六十八條 市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責：
（一）負責全市物業(yè)管理活動的相關政策研究，建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化、法治化的物業(yè)管理機制；
（二）制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同、承接查驗協(xié)議、裝飾裝修管理服務協(xié)議示范文本，會同專業(yè)經(jīng)營單位制定相關委托協(xié)議示范文本；
（三）統(tǒng)籌全市住宅專項維修資金監(jiān)管工作；
（四）建立完善分級培訓輔導體系，促進業(yè)主自治和物業(yè)行業(yè)技術進步；
（五）指導、服務和監(jiān)督各區(qū)開展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作；
（六）組建全市物業(yè)管理矛盾糾紛調解專家?guī)欤笇飿I(yè)行業(yè)協(xié)會成立行業(yè)性專業(yè)性調解組織；
（七）建立并完善全市物業(yè)管理信息平臺；
（八）制定業(yè)主大會指導規(guī)則、物業(yè)服務標準、首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費管理、統(tǒng)一招標投標、業(yè)主議事決策、信息公開公示、物業(yè)服務企業(yè)和項目負責人信用管理等配套實施辦法；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第六十九條 區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責：
（一）負責物業(yè)管理區(qū)域的劃分、物業(yè)管理項目的區(qū)域備案、前期物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務合同備案；
（二）負責前期物業(yè)管理項目招標投標管理和住宅專項維修資金使用監(jiān)管；
（三）定期開展物業(yè)服務質量專項檢查，做好物業(yè)服務企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息征集、核查和監(jiān)管工作，并接受查詢；
（四）組織開展轄區(qū)內物業(yè)管理項目調查，建立相關物業(yè)管理檔案；
（五）指導、服務和監(jiān)督轄區(qū)內街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）調處物業(yè)管理矛盾糾紛；
（六）責令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會的違法決定；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第七十條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當配備專門的管理人員，并履行下列職責：
（一）負責業(yè)主委員會備案；
（二）建立物業(yè)管理矛盾投訴調解機制，調解物業(yè)管理矛盾糾紛；
（三）指導、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內業(yè)主組織開展業(yè)主大會籌備、業(yè)主委員會選舉、物業(yè)服務企業(yè)選聘等自治活動，組織成立物業(yè)管理委員會；
（四）指導、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內物業(yè)管理項目的移交和接管工作；
（五）責令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法決定；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第七十一條 市、區(qū)、江北新區(qū)相關行政主管部門應當按照各自職責，負責下列事項的管理工作：
（一）城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責房屋建筑工程質量保修、燃氣等監(jiān)督檢查；
（二）規(guī)劃和自然資源行政主管部門負責對建設工程實施規(guī)劃管理；
（三）城市管理行政主管部門負責違法建設、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木，焚燒樹葉和生活垃圾分類投放等監(jiān)督檢查；
（四）公安機關負責依法查處住宅小區(qū)內影響治安管理、公共秩序的違法行為，依法對消防、監(jiān)控安防、養(yǎng)犬等開展監(jiān)督檢查，并協(xié)助開展房屋租賃、車輛停放監(jiān)督管理工作；
（五）市場監(jiān)督管理行政主管部門負責電梯等特種設備安全、物業(yè)服務收費監(jiān)督檢查；
（六）發(fā)展和改革行政主管部門負責普通住宅前期物業(yè)服務收費的政府指導價標準的制定；
（七）人民防空行政主管部門負責對影響人防工程使用或者降低人防工程防護能力等行為的監(jiān)督檢查；
（八）生態(tài)環(huán)境行政主管部門負責飲食服務業(yè)油煙污染超標排放等行為的監(jiān)督檢查；
（九）水務行政主管部門負責供水、排水等監(jiān)督檢查；
（十）消防救援機構負責指導、監(jiān)督住宅物業(yè)消防安全工作。
第七十二條 物業(yè)管理行政主管部門負責維護并完善物業(yè)管理信息平臺，指導建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會等向平臺歸集、更新相關信息資料，并每半年公告一次平臺使用情況。相關行政主管部門應當按照規(guī)定及時共享脫敏后的業(yè)主名冊等信息。
相關主體應當對知悉的信息資料保密，不得非法采集、使用、出售、泄露業(yè)主和物業(yè)使用人個人信息。
第七十三條 物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理電子檔案，并將其納入物業(yè)管理信息平臺。物業(yè)管理電子檔案應當包括下列內容：
（一）物業(yè)管理區(qū)域基本情況以及建設單位情況；
（二）前期物業(yè)管理招標投標、承接查驗、業(yè)主自治組織、物業(yè)服務合同等的備案情況；
（三）住宅專項維修資金等的交存、使用、收益情況；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他內容。
業(yè)主、物業(yè)使用人經(jīng)實名認證后，可以免費查詢物業(yè)管理電子檔案相關信息。
第七十四條 司法行政主管部門依法負責或者指導物業(yè)管理矛盾糾紛人民調解、行業(yè)性專業(yè)性調解和行政調解工作，會同有關行政主管部門開展業(yè)務培訓。
物業(yè)管理行政主管部門應當開展物業(yè)管理矛盾糾紛的行政調解，可以委托人民調解組織、社會組織、專門第三方機構等參與調解。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當指導協(xié)助相關調解組織開展調解工作。
人民法院應當健全訴訟與非訴訟銜接的解紛機制，加強對人民調解等渠道的業(yè)務指導，發(fā)揮司法訴訟的示范、引領功能，完善與相關調解組織的工作銜接。
鼓勵物業(yè)行業(yè)協(xié)會等社會組織設立行業(yè)性專業(yè)性物業(yè)管理矛盾糾紛調解組織。
物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機制的具體規(guī)定，由市中級人民法院會同市人民政府有關行政主管部門和單位另行制定。
第七十五條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當建立工作協(xié)作機制，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、公安機關、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加，協(xié)調處理轄區(qū)內下列物業(yè)管理中的有關事項：
（一）前期物業(yè)管理階段的突出問題；
（二）業(yè)主委員會不依法履行職責的問題；
（三）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的突出問題；
（四）物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；
（五）需要協(xié)調解決的其他突出問題。
第八章 法律責任
第七十六條 物業(yè)服務第三方評估機構違反本條例規(guī)定，出具的評估報告具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的，由市物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，處三萬元以上五萬元以下罰款，并予以公示；造成當事人損失的，應當承擔相應的賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十七條 業(yè)主委員會成員違反本條例第二十三條規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定進行處罰：
（一）違反第一項規(guī)定，阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權，或者拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定的，責令限期改正。
（二）違反第二項、第六項規(guī)定，弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料，或者未經(jīng)業(yè)主依法共同決定，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務合同的，責令限期改正；逾期不改正的，給予警告或者通報批評，可以并處一千元以上三千元以下罰款。
（三）違反第七項規(guī)定，挪用或者侵占住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產的，責令退還，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占金額二倍以下罰款。
第七十八條 業(yè)主委員會成員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員、業(yè)主代表資格終止后，違反本條例第三十三條規(guī)定，拒不移交其所使用、保管的文書、財務、印章等檔案、資料的，由區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，給予警告或者通報批評，可以并處一千元以上三千元以下罰款；造成其他業(yè)主損失的，依法承擔民事責任。
第七十九條 建設單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，予以通報，并按照下列規(guī)定進行處罰：
（一）違反本條例第十一條第一款、第四十一條規(guī)定，未按照要求報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料或者未移交物業(yè)服務相關資料的，處一萬元以上十萬元以下罰款；
（二）違反本條例第十一條第二款規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，處五萬元以上十萬元以下罰款；
（三）違反本條例第三十九條規(guī)定，未按照要求委托物業(yè)服務第三方評估機構對物業(yè)服務企業(yè)履行合同約定的服務標準進行評估的，處五萬元以上十萬元以下罰款；
（四）違反本條例第六十二條規(guī)定，未按照要求交納住宅專項維修資金的，處應交納資金百分之十以上百分之三十以下的罰款。
第八十條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定進行處罰：
（一）違反第四十五條第一款第一項、第三項、第四項、第五項規(guī)定，未按照要求公示相關信息的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
（二）違反第四十六條第二項、第四項規(guī)定，擅自提高物業(yè)服務收費標準或者將物業(yè)費、公共水電分攤費、汽車停放費等捆綁收費的，責令限期改正，給予警告，可以并處一萬元以上十萬元以下罰款。
（三）違反第四十六條第五項規(guī)定，挪用住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產的，責令退還，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用金額二倍以下罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第八十一條 專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第五十五條第三款規(guī)定，停止已交費用戶和共用部位的服務的，由其行政主管部門責令限期改正，給予警告；情節(jié)嚴重的，對有關主管人員和直接責任人員給予處分；造成業(yè)主損失的，應當依法承擔賠償責任。
第八十二條 違反本條例第五十六條規(guī)定，有下列影響物業(yè)管理區(qū)域公共安全行為之一，拒不聽從勸阻、制止的，由消防救援機構或者其委托的符合法定條件的組織按照下列規(guī)定進行處罰；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任；造成他人人身、財產損害的，依法承擔賠償責任：
（一）違反第六項規(guī)定，攜帶電動自行車或者其蓄電池進入住宅電梯的，處二百元以上一千元以下罰款；
（二）違反第七項規(guī)定，未按照用電安全要求私拉電線和插座為電動自行車充電的，責令改正，處警告或者五百元以下罰款；
（三）違反第八項規(guī)定，在禁止區(qū)域停放電動自行車或者為電動自行車充電的，責令改正，對單位處五千元以上五萬元以下罰款，對個人處警告或者五百元以下罰款。
第八十三條 物業(yè)管理行政主管部門、政府相關職能部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）相關工作人員違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）違法實施行政許可或者行政處罰的；
（二）未按照規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責的；
（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。
第九章 附則
第八十四條 本條例中下列用語的含義是指：
（一）物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地；
（二）業(yè)主，是指登記在不動產登記簿中的權利人或者房屋買賣合同上記載的物業(yè)買受人；
（三）物業(yè)使用人，是指實際使用物業(yè)的人；
（四）物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格，從事物業(yè)服務的企業(yè)。
第八十五條 對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因未實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，市、區(qū)人民政府和江北新區(qū)管理機構應當結合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度實施計劃，完善配套城鄉(xiāng)基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實施物業(yè)管理。
老舊住宅小區(qū)的范圍由市、區(qū)人民政府和江北新區(qū)管理機構確定。
第八十六條 本條例規(guī)定應當向全體業(yè)主公布、公示、公告的事項，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公開張貼，并同時在物業(yè)管理信息平臺發(fā)布。除已有規(guī)定的以外，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布、公示、公告時間不得少于七日。
第八十七條 本條例適用范圍之外的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動參照本條例執(zhí)行。
第八十八條 市人民政府應當根據(jù)本條例制定實施細則，就物業(yè)服務第三方評估、住宅專項維修資金管理等事項作出具體規(guī)定，并報市人民代表大會常務委員會備案。
第八十九條 本條例自2016年7月1日起施行。南京市人民政府2005年12月26日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理辦法》同時廢止。
